Исходно-разрешительная документация (ИРД) необходима для законного строительства или реконструкции объекта, собирается и разрабатывается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, а также при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик по договору. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.
Что такое исходно-разрешительная документация
Законодательство не содержит точного определения “исходно-разрешительной документации”. Однако, исходя из смысла ГрК РФ, в нее входят документы, необходимые:
- для оформления технического задания и заключения договора на проектирование;
- для проведения инженерных изысканий на участке;
- для разработки и оформления проекта строительства, реконструкции;
- для прохождения государственной или негосударственной экспертизы проекта;
- для получения разрешения на строительство;
- для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Сам проект, его текстовые и графические материалы, формально не относятся к исходно-разрешительной документации. Однако проект включает большинство документов из ИРД, использует их информацию и данные, передается в едином комплекте для экспертиз и оформления разрешений.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:
(8442) 23-30-22
(8442) 23-30-23
Нормативные акты
Основным нормативным актом, предусматривающим сбор и подготовку исходно-разрешительной документации, является Градостроительный кодекс РФ. В статьях 45-51 ГрК РФ содержатся правила проведения всех этапов изысканий, проектирования и строительства, перечни обязательных и дополнительных документов. Также при сборе и оформлении ИРД применяются следующие нормативные акты:
- Жилищный кодекс РФ;
- Постановление Правительства РФ № 87;
- Приказ Минстроя РФ № 117/пр;
- Постановление Правительства РФ № 272;
- Постановление Правительства РФ № 145.
Процесс согласований и оформления разрешений регламентирован и нормативными актами субъекта РФ. Например, на территории столицы действуют Постановления Правительства Москвы почти на каждый вид строительных работ.
Простым языком
Подготовку исходно-разрешительной документации нужно вести поэтапно, т.е. на разных стадиях проектирования и согласований. Каждый документ ИРД содержит определенные сведения, без которых нельзя приступить к разработке проекта, провести его экспертизу, проверка для выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Исходно-разрешительная документация содержит следующие сведения:
- о правах на земельный участок;
- о характеристиках и целевом назначении участка, видах разрешенного землепользования;
- о возможности подключить будущий объект к сетям общего пользования, о местах и условиях присоединения;
- о соответствии готового проекта техническому заданию, нормативным актам в сфере безопасности зданий;
- о соответствии готового объекта проекту, техническому заданию и нормативным актам.
Заказчик (застройщик) может сам заниматься сбором и оформлением всех документов. Однако разрабатывать проект может только проектная организация, состоящая в СРО, т.е. подтвердившая свой профессиональный статус. Поэтому по договору на проектирование обычно предусматривается передача полномочий по сбору ИРД, либо отдельных документов. Также документацию может собирать и готовить технический заказчик, действующий по договору с застройщиком или собственником участка.
Комментарий специалиста. В зависимости от вида и цели оформления документов, они могут выдаваться за плату или безвозмездно, иметь срок действия или применяются бессрочно. Формы большинства видов исходно-разрешительной документации утверждены на законодательном уровне. Оформление ИРД может происходить путем личного обращения в государственные ведомства, а многие документы можно получить или согласовать через электронные сервисы.
На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация
ИРД оформляется на любые виды строительных работ, которые проходят экспертизу, согласования и разрешения:
- строительство, т.е. возведение нового объекта;
- реконструкция, т.е. работы по изменению основных параметров здания;
- перепланировка и переустройство, т.е. изменение конфигурации или характеристик инженерных систем и оборудования.
Текущий и капитальный ремонт объектов также может проводиться на основании проекта. Однако ГрК РФ и ЖК РФ не требуют проходить согласования для текущего или капитального ремонта, хотя может потребоваться сбор и оформление отдельных документов из ИРД.
Что входит в исходно-разрешительную документацию
Комплект исходно-разрешительной документации отличается на разных стадиях строительства. Общий список включает:
- документ о правах на участок – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
- документ об изменении вида разрешенного использования участка – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
- технические условия (ТУ) на присоединение к общим инженерным сетям – на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- экспертное заключение, если проект должен проходить экспертизу;
- разрешение на строительство (реконструкцию);
- заключение о соответствии объекта (ЗОС);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Это только общий обязательный перечень ИРД. На разных стадиях проектирования могут потребовать и иные документы. Эти вопросы вам разъяснят специалисты компании ООО «Веста», если вы обратитесь к нам за разработкой проекта.
Этапы сбора и оформления ИРД
Процесс оформления, сбора и подготовки ИРД будет идти непрерывно, пока разрабатывается и согласуется объект, либо он проверяться на ввод в эксплуатацию. Ниже расскажем о каждом этапе подготовки исходно-разрешительной документации, перечне необходимых документов.
Предпроектная стадия, заключение договора
На начальном этапе большинство документов связано с подтверждением прав на участок и его характеристик. Для последующей разработки проекта могут потребоваться:
- правоустанавливающие документы на участок -- выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды, постановление;
- документы об изменении вида разрешенного использования участка, если это необходимо для строительства или реконструкции – постановление или распоряжение, выписка ЕГРН, договор аренды;
- ГПЗУ на участок;
- ситуационный план на участок;
- технические условия (ТУ) на воду и канализацию, на отопление, на электричество, на газ;
- заключения об обследованиях существующих объектов (например, для реконструкции проводится обязательное обследование ремонтируемого здания);
- предварительные заключения государственных ведомств, ресурсоснабжающих органов (могут потребоваться при разработке архитектурной концепции, в ряде иных случаев).
Также для начала работы по проектированию нужно оформить техническое задание. Этот документ нужно составить максимально точно и объективно, так как на стадии экспертизы и оформления ЗОС будет проверяться соответствие проекта и ТЗ. Если для проектирования конкретного объекта нет действующих стандартов и СП, либо требуется отступление от общих норм безопасности, нужно разработать и согласовать специальные технические условия (СТУ).
Стадия инженерных изысканий
Инженерные изыскания обязательно проводятся при разработке проекта строительства и реконструкции. По итогам изыскания оформляются следующие документы:
- технические отчеты и заключения по итогам геологических, геодезических, экологических и других видов изысканий;
- заключения о состоянии реконструируемого объекта, других строений и коммуникаций на участке;
- экспертные заключения и протоколы, если проводились исследования грунтов и почвы, испытания сетей, иные виды проверок.
- Материалы изысканий не только используются проектировщиком, но и включаются в состав проекта, будут проверять при экспертизе, оформлении разрешения на строительство.
Стадия утверждения проекта и начала строительства
Готовый проект утверждается заказчиком, передается на государственную и негосударственную экспертизу. Если подтверждено соответствие ТЗ и нормативным актам о безопасности, выдается положительное экспертное заключение. Этот документ входит в ИРД, так как позволяет обратиться за разрешением на строительство.
Для получения разрешения на строительство нужно обращаться в региональный орган строительного надзора. В Москве таким ведомством является Госстройнадзор. Дополнительные согласования и разрешения могут потребоваться для реконструкции объектов культурного наследия.
Стадия завершения строительства и ввод в эксплуатацию
После завершения строительных работ оформляются два ключевых документа:
- заключение о соответствии (ЗОС) – выдается, если в отношении работ осуществлялся строительный надзор;
- разрешение на ввод в эксплуатацию – выдается после комплексных проверок о соответствии нормативным актам, проекту.
- С разрешением на ввод в эксплуатацию можно обращаться за техническим планом, проходить кадастровый учет и регистрацию прав в Росреестре.
Согласование исходно-разрешительной документации
Процедуры согласования и оформления разрешений по ИРД проходят по следующим направлениям:
- местная администрация выдает исходные документы на участок – договор аренды, постановление, ГПЗУ и т.д.;
- ресурсоснабжающие организации выдают ТУ на подключение к инженерным сетям общего пользования;
- для проведения изысканий на участке нужно получать ордера на земляные работы;
- экспертизу с оформлением заключения могут проводить государственные или негосударственные экспертные организации;
- специальные технические условия (СТУ) проходят согласование через МЧС и Минстрой;
- разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор;
- МосКомАрхитектура участвует в согласованиях фасадных решений, в том числе при реконструкциях;
- заключение о соответствии оформляет Госстройнадзор.
Большинство указанных структур позволяет оформлять документы в электронном виде. Компания ООО «Веста» предлагает услуги по проектированию “под ключ”, т.е. с прохождением всех обязательных согласований.
Преимущества сотрудничества с нашей компанией
Наши специалисты выполнят все необходимые работы по проектированию, сбору и оформлению исходно-разрешительной документации. Наши преимущества:
- выгодные расценки на все виды работ и услуг;
- максимально сжатые сроки разработки проекта и ИРД без потери качества;
- бесплатная консультационная поддержка на всех стадиях проектирования и согласований;
- наличие собственного штата специалистов, что позволяет выполнять работы без обращения к посредникам.
Опыт и квалификация наших специалистов позволяет проходить согласования с первого раза и без замечаний. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.
Выводы
Исходно-разрешительная документация (ИРД) оформляется для проектирования строительства или реконструкции, собирается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.
Если вам нужны услуги по проектированию, сбору и подготовке ИРД, обращайтесь в компанию ООО «Веста». По всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию.
